Miten laadin kiinteistökaupan esisopimuksen?
1. Johdanto
Kiinteistön kaupan esisopimus on tärkeä asiakirja, joka luo perustan tulevalle kiinteistökaupalle. Esisopimuksen laatiminen oikein ja huolellisesti voi säästää molemmat osapuolet myöhemmiltä erimielisyyksiltä, turvata kaupan ehdot sekä sujuvoittaa varsinaista kaupantekovaihetta. Lue lisää artikkelista Miten laadin kiinteistökaupan esisopimuksen?
Kiinteistön kauppaa säätelee Suomessa Maakaari (540/1995), jota on 1.11.2024 alkaen päivitetty siten, että sopijapuolet voivat vapaammin sopia esimerkiksi käsirahasta tai vakiokorvauksesta (sopimussakosta) ilman aiempia rajoituksia määrämuotoisesta esisopimuksesta. Käymme tässä artikkelissa lakimiehen näkökulmasta läpi ne keskeiset seikat, jotka on huomioitava laadittaessa hyvää kiinteistön kaupan esisopimusta.
Mikäli suunnittelet kiinteistön kauppaa ja tarvitset luotettavan tavan laatia asiakirjat www.kaupal.fi -palvelu tarjoaa lakimiehen laatiman kiinteistön kaupan esisopimukseen sekä mahdollisuuden esisopimuksen digitaaliseen allekirjoittamiseen.
2. Lakisääteiset vaatimukset ja muodollisuudet
2.1 Kiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö
Kiinteistön kauppa on Suomessa tarkasti säädelty Maakaaressa (540/1995). Kiinteistön kauppa on yleisesti ottaen sitova vasta, kun se on tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa, eli kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan Palvelussa. Esisopimuksen osalta tilanne on hieman joustavampi.
2.2 Pakolliset sopimusehdot
Vaikka lain puitteissa kirjallinen esisopimus voidaan tehdä verrattain vapaamuotoisesti, sen sisältöön tulee kiinnittää huomiota. Esisopimuksen tulee kuitenkin sisältää seuraavat tiedot:
- Kiinteistön kohde (tunnistetiedot: kiinteistötunnus, osoite)
- Myyjä ja ostaja (henkilö- ja yhteystiedot)
- Kauppahinta, maksuehdot ja mahdolliset lisäehdot (esim. lainanhankinta)
- Ehdot, jotka koskevat vastuita, hallinnan siirtoa sekä muita kaupantekoon liittyviä seikkoja
2.3 Valtakirjat ja edustusoikeus
Mikäli kiinteistöä tai sen ostoa hoitaa asiamies, on varmistuttava siitä, että edustaja toimii pätevin valtuuksin. Tämä voidaan osoittaa valtakirjalla tai yhtiön hallituksen / yhtiökokouksen päätöksellä. Valtuutuksen todentaminen on tärkeää, jotta vältytään myöhemmiltä kiistoilta sopimusosapuolen toimivallasta.
2.4 Mahdolliset ennakkotarkastukset ja -selvitykset
Ennen sopimuksen allekirjoitusta on syytä varmistua kiinteistön kunnosta, rasitteista, rakennusluvista (ja rakennuslupaan liittyvistä katselmuksista), kiinteistön sijainnista maastossa ja kiinnityksistä. Tyypillisesti ennakkotarkastukseen kuuluu kuntotarkastus ja kiinteistörekisterin tietojen selvittäminen (kiinnitykset, panttikirjat, kaavoitus). Näistä seikoista kannattaa tehdä merkinnät jo esisopimukseen sekä ottaa näihin liittyvät asiakirjat esisopimuksen liitteiksi.
3. Esisopimuksen sisältörakenne
3.1 Sopijapuolet ja heidän tietonsa
Molempien osapuolten tulee yksilöidä itsensä tai edustajansa mahdollisimman selkeästi. Tähän sisältyvät täydelliset nimet, henkilötunnukset tai y-tunnukset sekä osoitetiedot.
3.2 Sopimuksen kohde: kiinteistön kuvaus
Kiinteistön tunnistetiedot (kiinteistötunnus, sijaintiosoite) sekä mahdolliset erityispiirteet on syytä mainita.
3.3 Hintatiedot ja maksuehdot
Molemminpuolinen selkeys hinnasta ja sen suorittamistavasta sekä -ajankohdasta. Mikäli euromääräinen hinta ei ole vielä selvillä, tulee esisopimukseen kirjoittaa selkeästi ehdot, joiden mukaisesti hinta määräytyy.
3.4 Aikataulu ja muut aikarajat
Esimerkiksi milloin varsinainen kauppakirja on tarkoitus allekirjoittaa sekä mihin asti esisopimus on voimassa.
Mikäli jommankumman osapuolen tulee ryhtyä joihinkin toimenpiteisiin esisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoitusta, tulee esisopimukseen kirjoittaa selkeästi toimenpiteisiin ryhtymisen aikataulut sekä seuraamukset sille, jos toimenpiteisiin ei ole ryhdytty tai määräaika on ylittynyt.
3.5 Mahdolliset käyttö- ja hallintaoikeudet
Sopimuksessa voidaan sopia kiinteistön hallinnan siirtymisajankohdasta tai erityisistä käyttöehdoista.
3.6 Peruutusehdot ja vahingonkorvausvastuu
Sopimuksen purkamista sekä mahdollisia seuraamuksia koskevat ehdot ovat keskeisiä, jotta riitatilanteissa voidaan välttyä epäselvyyksiltä. Näistä tässä artikkelissa tarkemmin jäljempänä.
4. Riskien hallinta
4.1 Kuntotarkastus ja sen merkitys
Kuntotarkastus vähentää kaupan tekemiseen liittyviä riskejä. Suositeltavaa on teettää tarkastus puolueettomalla ammattilaisella ennen esisopimuksen allekirjoittamista.
4.2 Mahdolliset rasitteet ja rajoitukset
Kiinteistöön voi kohdistua rasitteita, käyttöoikeuksia tai kiinnityksiä, jotka vaikuttavat omistajan oikeuksiin. Näiden olemassaolo on syytä selvittää.
4.3 Asiakirjat ja niiden tarkastaminen
On tärkeää tarkistaa kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus, rasitustodistus sekä kaavoitukseen ja rakennuslupiin liittyvät asiakirjat.
4.4 Merkittävimpiä virhe- ja vastuuriskejä
Mikäli kiinteistö ei vastaa sovittua tai siitä löytyy merkittävä piilevä virhe, voi ostajalla olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Esisopimuksessa on syytä sopia, miten mahdollisissa riitatilanteissa edetään.
5. Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet
5.1 Myyjän vastuut tiedonantovelvollisuudesta
Myyjällä on velvollisuus kertoa kiinteistöä koskevista olennaisista seikoista (esim. rakenteellisista puutteista tai tiedossa olevista virheistä sekä tehdyistä rakenteiden korjaustoimenpiteistä).
5.2 Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajalla on oikeudellinen velvollisuus tutustua kiinteistöön huolella. Kuntotarkastuksen laiminlyönti voi heikentää ostajan mahdollisuuksia vedota myöhemmin havaittuihin virheisiin tai rakenteiden teknisiin käyttöikiin liittyviin korjaustarpeisiin.
5.3 Molempien osapuolten salassapitovelvollisuus
Kiinteistöön tai kauppaan liittyvät luottamukselliset tiedot on pidettävä salassa kolmansilta osapuolilta, ellei toisin sovita. Salassapitomääräykset eivät ole esisopimuksessa tavanomaisia, mutta tulevat käytettäväksi lähinnä tilanteissa, joissa kaupan osapuolina on yhtiöitä.
5.4 Sopimussakot ja sopimusrikkomusten seuraamukset
1.11.2024 voimaan tullut lainmuutos Maakaaren osalta antaa osapuolille vapaammat kädet sopia käsirahasta tai muusta vakiokorvauksesta. Erillistä määrämuotoista vahvistamista ei enää vaadita, jotta sopimussakkoehto olisi sitova.
- Asuntokauppalaissa on edelleen 4 %:n yläraja käsirahan tai vakiokorvauksen suuruudelle asuntokaupoissa, mutta Maakaaren puolelle ei tule vastaavaa ylärajaa. Yleisten oikeusperiaatteiden mukaan vakiokorvauksen on kuitenkin oltava kohtuullinen, ja aiemman käytännön mukaisesti 10 % kauppahinnasta on pidetty vielä hyväksyttävänä enimmäismääränä.
- Mikäli tällaista ehtoa ei ole sovittu, toisella osapuolella voi silti olla oikeus saada korvausta ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kauppaan liittyvistä kustannuksista, mikäli vastapuoli vetäytyy kaupasta.
6. Kaupan rahoitus ja vakuudet
6.1 Rahoitusjärjestelyt: ostajan velvollisuudet
Ostajan on hyvä jo esisopimusta tehtäessä ilmoittaa, edellyttääkö hänen rahoituksensa pankin lainalupausta. Mikäli näin on. tämä voidaan kirjata esisopimukseen ehdoksi, jonka perusteella ostajalla on oikeus vetäytyä tekemästä lopullista kauppaa.
6.2 Lainhuudon hakeminen ja omistusoikeuden siirtäminen
Varsinaisen kaupan jälkeen ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta.
Omistusoikeuden siirretään, kun lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan.
Esisopimukseen tulisi ottaa mukaan lopullisen kauppakirjan omistusoikeuden siirtymistä koskevat ehdot.
6.3 Vakuudet ja panttikirjat
Mahdolliset panttikirjat, kiinnitykset ja vakuudet tulee selvittää ja kirjata osaksi esisopimusta.
7. Sopimuksen päättäminen tai oikeus vetäytyä tekemästä lopullista kauppaa
7.1 Peruutusehdot esisopimuksessa
Sopimuksen sisällöstä on käytävä ilmi, miten kauppa voidaan peruuttaa ja millä perusteella. Tämä kattaa esimerkiksi tilanteet, joissa ostajan rahoitus ei järjestykään tai kiinteistön tarkastuksessa ilmenee merkittäviä virheitä.
Puhutaan siis ehdoista, joiden perusteella esisopimuksen jommallakummalla osapuolella on oikeus vetäytyä tekemistä lopullista kauppaa.
Ehdot voivat lainan saannin osata koskea myös esimerkiksi rakennusluvan myöntämistä, kaavoitusta, kuntotarkastusta- tai tutkimusta yms.
7.2 Purkamisen seuraukset ja korvaukset
Mahdollisesti jo maksetun käsirahan tai vakiokorvauksen palauttamisesta tai pidättämisestä on syytä säätää selkeästi. Kaupasta vetäytyvän osapuolen vastuu toiselle aiheutuneista kuluista (esim. ilmoittelusta, asiantuntijapalkkioista) tulee myös määritellä.
Mikäli esisopimuksen jompikumpi osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa, ilman, että kieltäytyminen perustuu esisopimuksen ehtoon, on hän velvollinen suorittamaan esisopimuksen toiselle osapuolelle esisopimuksen mukaisen vakiokorvauksen tai menettää esisopimuksen mukaisen käsirahan.
7.3 Sovintoneuvottelut ja riitatilanteiden ratkaisu
Esisopimuksessa voidaan suositella sovintoneuvotteluiden aloittamista ennen varsinaista oikeudenkäyntiä.
Mahdollista on myös sopia, että esisopimuksen osapuolet antavat suostumuksensa siihen, että esisopimusta koskevat riitaisuudet käsitellään tuomioistuinsovittelussa ennen varsinaista oikeudenkäyntiä. Tulee kuitenkin huomioida, että suostumus tuomioistuinsovitteluun voidaan peruuttaa missä tahansa vaiheessa tuomioistuinsovittelumenettelyä.
Mikäli osapuolet eivät saa sovittua esisopimukseen perustuvaa riitaa, voidaan asiaa käsitellä Kuluttajariitalautakunnassa tai yleisessä tuomioistuimessa.
8. Neuvottelu ja viestintä
8.1 Luottamuksen rakentaminen osapuolten välille
Selkeä ja avoin viestintä luo luottamusta ja auttaa ratkaisemaan mahdolliset erimielisyydet jo varhaisessa vaiheessa.
8.2 Juridisen neuvon hankkiminen
Koska kiinteistökauppa sisältää usein merkittäviä taloudellisia ja oikeudellisia riskejä, on suositeltavaa käyttää kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen lakimiehen palveluita.
8.3 Selkeä dokumentaatio ja viestintä
Osapuolten on hyvä sopia, miten yhteydenpito ja dokumenttien vaihto hoidetaan. Digitaaliset palvelut, kuten www.kaupal.fi tai www.lyytia.fi, mahdollistavat nopeat ja turvalliset kanavat esisopimusten laatimiseen ja allekirjoittamiseen sekä videoneuvotteluun asiantuntijan kanssa.
9. Käytännön vinkit onnistuneeseen esisopimukseen
9.1 Ennakkoon tehtävät valmistelut
- Selvitä kiinteistön kunto ja rasitukset.
- Varmista rahoitus ja hanki alustava lainalupaus.
- Kokoa kaikki tarvittavat asiakirjat (rekisteriotteet, kaavaotteet, isännöitsijätodistus, kuntotarkastusraportti).
9.2 Selkeys ja yksityiskohtaisuus
Mitä selkeämmin osapuolet sopivat kaupan ehdoista, sitä pienempi riski on riidoille.
Hyvässä esisopimuksessa osapuolet rajaavat selkeästi myös mahdolliset vakiokorvaus- tai sopimussakkoehdot, jos toinen osapuoli perääntyy kaupasta.
9.3 Miten toimia, jos erimielisyyksiä ilmenee?
Sopimukseen on syytä sisällyttää ehto sovintomenettelyn aloittamisesta ennen käräjäoikeuteen etenemistä. Mikäli tilanne uhkaa kärjistyä, ulkopuolinen lakimies tai sovittelija voi auttaa.
10. Yhteenveto ja jatkotoimenpiteet
10.1 Tärkeimmät muistettavat seikat
- Tee riittävät ennakkoselvitykset.
- Dokumentoi kaikki ehdot selkeästi.
- Huolehdi mahdollisista vakiokorvaus- ja peruutusehdoista.
- Tunnista ja huomioi 1.11.2024 voimaan tulleet Maakaaren muutokset.
10.2 Esisopimuksen päivittäminen tai muuttaminen
Tilanteet voivat muuttua, joten osapuolet voivat sopia päivityksistä kirjallisesti. Jos esisopimus on tehty määrämuodossa, on päivityksissä huomioitava vastaavat muodollisuudet.
10.3 Siirtyminen lopulliseen kiinteistön kauppakirjaan
Esisopimuksen pohjalta on helppo laatia varsinainen kauppakirja, kun kaikki keskeiset ehdot on jo sovittu. Suositeltavaa on kuitenkin tarkistaa lopullinen kauppakirja asiantuntijan avustuksella, jotta esimerkiksi kiinnitykset ja vakuudet on hoidettu asianmukaisesti. Hyväksi käytännön tavaksi on osoittautunut liittää luonnos valmiista kauppakirjasta jo esisopimukseen.
11. Hyödynnä asiantuntijapalveluita ja digitaalisia työkaluja
Kiinteistökauppa on taloudellisesti ja oikeudellisesti merkittävä oikeustoimi. Siksi on tärkeää käyttää asiantuntijaa, jos kauppaan liittyy mitään epäselvää – erityisesti silloin, kun kiinteistön omistusjärjestelyt, rahoitus tai rasitteet eivät ole täysin selviä.
Maksuton videoneuvottelu www.lyytia.fi -palvelun kautta tarjoaa mahdollisuuden keskustella lakimiehen kanssa ennakkoon. Videoneuvottelua kannattaa varata esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- Monimutkaiset omistussuhteet (esimerkiksi perheen sisäiset kaupat tai perintöjärjestelyt)
- Kiinteistön erityispiirteet (esim. rasitteet, lunastuslausekkeet)
- Rahoitusratkaisut (esim. yritys tai sijoittaja ostajana, korkotukilainat)
- Epäselvyydet sopimuksen ehdoissa tai vakiokorvauksen suuruudessa
- Mikäli esisopimukseen tulee vastuunjakolausekkeita
Kun olet valmis laatimaan kiinteistön kaupan esisopimuksen, voit hyödyntää www.kaupal.fi -palvelua. Sen kautta on mahdollista hoitaa sekä esisopimuksen laadinta että esisopimuksen digitaalinen allekirjoittaminen, mikä vähentää muotovirheiden riskiä ja helpottaa dokumenttien hallintaa.
12. Lopuksi
Tämä artikkeli toimii yleisenä tietopakettina kiinteistön kaupan esisopimuksen laatimisesta. Huolellisesti laadittu esisopimus suojaa molempia osapuolia ja vähentää merkittävästi kauppaan liittyviä riskejä. Koska kiinteistökauppa on lainsäädännön näkökulmasta tiukasti säännelty oikeustoimi, suosittelemme aina kääntymään asiantuntijan puoleen, jotta vältytään muodollisilta puutteilta ja taloudellisilta riskeiltä.
Tärkeä huomio: Tämä artikkeli ei korvaa juridista neuvontaa. Mikäli haluat varmistaa kiinteistön kaupan esisopimuksen laadun ja turvallisuuden, on suositeltavaa kääntyä lakimiehen puoleen – vaikkapa hyödyntämällä www.lyytia.fi -palvelun maksutonta videoneuvottelumahdollisuutta.