Miten laadin asunto-osakkeen ostotarjouksen?
1. Johdanto
Asunto-osakkeen hankinta on monelle meistä yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Sen vuoksi ostotarjouksen laatiminen on vaihe, jonka merkitystä ei tule aliarvioida. Huolellisesti laadittu ostotarjous varmistaa, että olet tehnyt taustatyösi, arvioinut oikeat ehdot ja hinnan sekä huomioinut mahdolliset riskit. Kuten Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) ja Asuntokauppalaki (843/1994) osoittavat, asunto-osakkeen ostamisessa on useita lainopillisia velvoitteita, joita ostajan on hyvä tuntea. Lue vinkit artikkelista Miten laadin asunto-osakkeen ostotarjouksen?
Tässä artikkelissa kerron lakimiehen näkökulmasta, miksi ostotarjous on asuntokaupassa keskeinen osa prosessia, ja miksi sen laatimiseen kannattaa käyttää apuna asiantuntijaa. Nostan esiin myös käytännön vinkkejä ostotarjouksen laadintaan ja kerron, millä tavoin ostotarjous voidaan hoitaa siten, että vältetään myöhemmät ongelmat.
1.1 Miksi ostotarjous on tärkeä osa asuntokauppaa
Ostotarjouksella sitoudut ostamaan asunto-osakkeen tietyillä ehdoilla ja sovitulla hinnalla. Tarjouksen hyväksyminen johtaa sitovaan sopimukseen, mikäli myyjä hyväksyy tarjouksesi sellaisenaan. Tämä tarkoittaa, että ostajan on huolehdittava tarjouksen yksityiskohdista, jotta vältetään myöhemmät riitatilanteet esimerkiksi hinnan, kunnon tai vastuunjaon suhteen.
1.2 Artikkelin tavoitteet ja rajaus
Tämän artikkelin tavoitteena on antaa sinulle kokonaiskuva asunto-osakkeen ostotarjouksesta, sen ehtojen laatimisesta ja siihen liittyvistä lainopillisista seikoista. Artikkelissa käsitellään keskeiset vaiheet alkaen taustatyöstä ja päättyen tarjouksen hyväksymisen jälkeisiin toimenpiteisiin.
2. Ennen ostotarjouksen laatimista
2.1 Oma taloudellinen tilanne ja rahoitusvaihtoehdot
Ennen ostotarjouksen kirjoittamista on erittäin tärkeää selvittää oma taloudellinen kantokykynsä. Pankin myöntämä lainalupaus tai selvitys omasta rahoitusjärjestelystä auttaa arvioimaan, millaiseen hintaan voit tehdä sitovan tarjouksen. Monet pankit edellyttävät ostotarjousta ennen lopullisen lainapäätöksen antamista, joten taloudellinen valmius on hyvä varmistaa etukäteen.
2.2 Kiinnostavan kohteen taustatiedot ja kuntokartoitus
Asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila ja remonttihistoria vaikuttavat merkittävästi asunnon arvoon ja tuleviin asumiskustannuksiin. Asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätösasiakirjat, pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma sekä yhtiökokouksen pöytäkirjat, kertovat paljon yhtiön hoitokustannuksista ja mahdollisista tulevista korjausvastuista. Joskus on perusteltua teettää kuntotarkastus ennen ostotarjouksen tekemistä tai ehdollistaa tarjous kuntotarkastuksen lopputulokselle.
2.3 Asunnon hintatason vertailu ja markkinatilanteen arviointi
Markkinatilanne vaikuttaa asuntojen hintapyynteihin ja ostajien neuvotteluvoimaan. Realistinen hintataso löytyy usein vertailemalla vastaavanlaisia myyntikohteita ja seuraamalla alueen toteutuneita kauppahintoja.
2.4 Lainopilliset ja sopimukselliset seikat, jotka on hyvä huomioida
- Asuntokauppalaki (843/1994) sisältää keskeiset säännökset käytetyn asunnon kaupasta.
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) määrittelee muun muassa yhtiön ja osakkaan vastuunjaon korjauskustannuksissa.
- Oikeustoimilaki (228/1929) sisältää yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan esimerkiksi sopimuksen sitovuus määritellään.
Nämä lait vaikuttavat sekä tarjouksen sisältöön että siihen, miten ehdot voidaan laatia. Siksi lainopillista tietämystä tarvitaan jo ennen sitovan dokumentin tekemistä.
3. Ostotarjouksen rakenne
3.1 Tarjouksen perustiedot (ostaja, myyjä, asunto-osakeyhtiö)
- Ostajan ja myyjän yhteystiedot
- Tieto asunto-osakeyhtiöstä (nimi, y-tunnus, osoite)
- Kohteen tarkka osoite ja huoneistotunnus
3.2 Kauppahinta ja maksuaikataulu
Erittäin tärkeä elementti ostotarjouksessa on selkeästi määritelty kauppahinta. Lisäksi maksuaikataulusta tulisi sopia, esimerkiksi käsirahan (jos sellaista käytetään) maksamisesta sekä siitä, milloin loppusumma maksetaan ja missä vaiheessa osakekirjat luovutetaan.
3.3 Ehdot ja rajoitukset (rahoitusehto, kuntotarkastusehto jne.)
Tarjouksessa on syytä mainita selkeät ehdot, joiden toteutuessa ostaja on valmis tekemään lopullisen kaupan. Tällaisia ehtoja voivat olla esimerkiksi rahoituksen varmistuminen tai kuntotarkastuksen puhtaat löydökset.
3.4 Tarjouksen voimassaoloaika
Ostotarjoukselle tulee asettaa määräaika, jonka kuluessa myyjän on annettava hyväksyntänsä tai hylättävä tarjous. Voimassaoloajan pituus vaihtelee, mutta tyypillisesti se vaihtelee muutamasta päivästä viikkoon.
4. Ehtojen laatiminen
4.1 Rahoitusehto
Rahoitusehdolla ostaja varmistaa, ettei tule sidotuksi sopimukseen, jos rahoitusta ei saadakaan pankista tai muulta rahoituslaitokselta.
4.2 Kuntotarkastusehto
Ehto, jossa ostaja pidättää oikeuden kaupan perumiseen tai lisäneuvotteluihin, jos kuntotarkastuksessa ilmenee merkittäviä puutteita tai vaurioita.
4.3 Oman asunnon myynnin ehto
Ehto, jossa ostaja pidättää oikeuden kaupan perumiseen tai lisäneuvotteluihin, jos ei ole saanut omaa asuntoaan myytyä ehdossa määritellyssä ajassa.
4.4 Kaupan purkuehdot ja mahdolliset sanktiot
Ehtoihin tulee kirjata, mitä tapahtuu, jos jompi kumpi osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa kaupan ehtojen täytyttyä. Esimerkiksi käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen suorittaminen voi olla yksi sanktiomalli, kunhan siitä on sovittu selkeästi.
5. Ostotarjouksen muodollisuudet
5.1 Kirjallinen vs. sähköinen ostotarjous
Ostotarjous voidaan laatia joko perinteisenä kirjallisena dokumenttina tai sähköisesti. Lain näkökulmasta molemmat ovat päteviä, mutta sähköinen dokumentti helpottaa ja nopeuttaa käsittelyä.
5.2 Sähköinen allekirjoitus ja vahva tunnistautuminen
Sähköinen allekirjoitus on turvallinen ja tehokas tapa vahvistaa asiakirja. On erittäin suositeltavaa käyttää vahvaa tunnistautumista, kuten pankkitunnuksia tai mobiilivarmennetta, jotta varmistutaan allekirjoittajan henkilöllisyydestä.
Yksi luotettava tapa laatia ja allekirjoittaa asunto-osakkeen ostotarjous on hyödyntää www.kaupal.fi -palvelua, josta löytyy sekä Asunto-osakkeen ostotarjous -dokumentti että mahdollisuus tehdä Asunto-osakkeen ostotarjouksen digitaalinen allekirjoittaminen. Käyttämällä tätä palvelua voit varmistaa, että dokumentti täyttää lain vaatimukset ja säilyy turvassa digitaalisessa muodossa sekä allekirjoitus on tehty todisteellisesti oikean henkilön toimesta.
5.3 Liitteet ja muut tarvittavat asiakirjat
Ostotarjouksen liitteenä kannattaa toimittaa tai ainakin mainita olennaiset tiedot, kuten isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys ja yhtiökokouspöytäkirjat sekä tilinpäätös asiakirjat liitteineen.
6. Neuvottelutilanne ja vastatarjoukset
6.1 Miten reagoida myyjän mahdollisiin muutosehdotuksiin
Myyjä voi hyväksyä tai hylätä tarjouksesi, tai vaihtoehtoisesti tehdä vastatarjouksen. Vastatarjous rauettaa aiemman tarjouksen, jolloin sinun tulee arvioida, onko uusi hinta tai ehdot hyväksyttävät.
6.2 Sopivan kompromissin etsiminen
Neuvottelutilanteessa molempien osapuolten intressejä pyritään sovittamaan yhteen. Hinnan lisäksi esimerkiksi kaupan aikataulu tai ehtojen sisältö voivat olla neuvottelun kohteena.
6.3 Neuvotteluiden aikataulutus ja paineenhallinta
Asuntokauppaan liittyy usein kiire, kun useammalla ostajalla on kiinnostusta samaan kohteeseen. On tärkeää, ettei hätiköi ja tee liian löyhiä ehtoja vain kiireen vuoksi, sillä se voi kostautua myöhemmin.
7. Ostotarjouksen allekirjoittamisen jälkeiset vaiheet
7.1 Tarjouksen hyväksyminen ja esisopimus
Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, syntyy sitova sopimus. Tämän jälkeen siirrytään yleensä kauppakirjan laatimiseen.
7.2 Mahdollinen käsiraha ja vakuudet
Jos käsirahan maksamista on sovittu, se maksetaan yleensä pian ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen. Käsirahan osalta on tärkeää määritellä, mitä sille tapahtuu, jos kauppa peruuntuu.
7.3 Lopullisen kauppakirjan laatiminen ja allekirjoitus
Kauppakirja on varsinainen sopimus, joka vahvistaa osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen. Kauppakirjan kannattaa yleensä tehdä vasta, kun kaikki ostotarjouksen ehdot on täytetty. Usein lakimiehen apu kauppakirjan laatimisessa on suositeltavaa.
8. Yleisimmät sudenkuopat
8.1 Ehtojen puutteellinen määrittely
Jos tarjoukseen ei ole lisätty riittävän yksityiskohtaisia ehtoja (rahoitus, kuntotarkastus jne.), ostaja voi joutua hankalaan tilanteeseen, jos jokin ehto ei täytykään. Ehtoihin tulisi myös asettaa määräaika, minkä kuluessa ne tulee suorittaa sekä selkeästi mainita, kuka vastaa ehdon toteuttamisen kustannuksista.
8.2 Liian lyhyt voimassaoloaika
Liian lyhyt voimassaoloaika voi johtaa siihen, ettei myyjä ehdi reagoida tarjoukseen.
8.3 Realistisen hintatason unohtaminen
Oikea hinnoittelu on neuvotteluiden perusta. Liian alhainen tarjous voi johtaa siihen, että prosessi kariutuu turhaan.
8.4 Varainsiirtoveron ja muiden kulujen huomioimatta jättäminen
Ostajalla on velvollisuus maksaa varainsiirtovero, määrältään 2 % velattomasta hinnasta, kun kyseessä on asunto-osake. Myös mahdolliset remonttivastikkeet voivat vaikuttaa kokonaiskustannuksiin. Erityistä huomiota tulee kiinnittää taloyhtiön lainoihin, joita ei ole vielä jyvitetty huoneistokohtaisesti.
9. Yhteenveto
9.1 Hyvän ostotarjouksen muistilista
- Selkeä kohteen määritys ja asuntokohtaiset tiedot
- Tarkka kauppahinta ja maksuehdot
- Riittävät ehdot (rahoitus, kuntotarkastus, jne.)
- Voimassaoloaika
- Asiantunteva laatiminen lakimiehen tai luotettavan palvelun avulla
9.2 Omat opit ja seuraavat askeleet
Ostotarjouksen huolellinen valmistelu vaatii ymmärrystä sekä oikeudellisista, rakennusteknisistä että taloudellisista tekijöistä. Asiantuntijan, kuten lakimiehen, käyttäminen voi estää kalliit virheet.
Huomaa myös, että voit laatia asunto-osakkeen ostotarjouksen helposti ja nopeasti www.kaupal.fi -palvelussa ja vahvistaa allekirjoitukset digitaalisesti samassa palvelussa.
10. Usein kysytyt kysymykset (UKK)
10.1 Voiko ostotarjouksen perua?
Pääsääntöisesti ostaja ei voi perua sitovasti tehtyä tarjousta ilman seuraamuksia, jos myyjä on jo hyväksynyt tarjouksen.
10.2 Mitä tehdä, jos myyjä ei vastaa tarjoukseen?
Jos myyjä ei reagoi tarjoukseen sen voimassaoloaikana, tarjous raukeaa. Tämän jälkeen voit halutessasi tehdä uuden tarjouksen tai siirtyä etsimään toista kohdetta.
10.3 Miten toimia, jos saan ostotarjouksen hyväksynnän useampaan kohteeseen?
Jos olet tehnyt samanaikaisesti useampia tarjouksia eri kohteisiin ja useampi myyjä hyväksyy ne, olet sitoutunut useaan kauppaan. Tämä voi johtaa ongelmiin, jos et pysty tai halua ostaa useampaa asuntoa. Tästä syystä kannattaa välttää useiden voimassa olevien tarjousten tekemistä yhtä aikaa.
11. Loppusanat
11.1 Kiitokset lukijoille
Toivottavasti tämä artikkeli selkeytti, miksi huolellinen ostotarjouksen laatiminen on olennaisen tärkeää asunto-osakkeen kaupassa.
11.2 Mistä löytää lisää tietoa ja apua asunto-osakkeen ostamisesta
- www.kaupal.fi tarjoaa kiinteään hintaan lakimiehen tilannettasi varten laatiman ostotarjouksen sekä helpon digitaalisen allekirjoitusmahdollisuuden.
- Jos sinulla herää kysymyksiä tai haluat henkilökohtaista neuvontaa, voit varata ilmaisen videoneuvottelun lakimiehen kanssa osoitteessa www.lyytia.fi. Maksuttomassa videoneuvottelussa voit keskustella tilanteestasi suoraan lakimiehen kanssa ja saada ohjeita juuri sinun asunto-osakekauppaasi liittyviin oikeudellisiin kysymyksiin.
11.3 Miksi videoneuvottelu kannattaa varata?
- Saat henkilökohtaista neuvontaa juuri omaan tilanteeseesi
- Varmistat, että mahdolliset juridiset riskit tulevat huomioiduiksi
- Säästät aikaa ja vaivaa, kun voit hoitaa neuvottelun etänä
11.4 Miksi ostotarjousta ei kannata laatia itse?
- Asuntokaupassa liikkuvat usein suuret rahasummat, eikä pieniäkään virheitä kannata tehdä.
- Lakimies osaa huomioida Asuntokauppalain, Asunto-osakeyhtiölain ja Oikeustoimilain keskeiset kohdat, jolloin dokumentti on juridisesti pätevä ja kattava.
- Mahdolliset riitatilanteet voidaan ehkäistä jo ennalta, kun ehdoista on neuvoteltu ja ne on kirjattu ammattitaitoisesti.
Kokonaisuudessaan suositeltavin tapa hoitaa ostotarjous on käyttää hyväksi asiantuntevaa lakimiesneuvontaa. Tällöin varmistat, että ostotarjouksesta tulee pätevä ja että ostotarjous huomioi sekä ostajan että myyjän oikeudet ja velvollisuudet.
